Não deixe a locação comercial de seu estabelecimento virar estressante, ao comprar um ponto comercial ou assumir um negócio já em funcionamento, muitos empresários se deparam com uma situação jurídica delicada: o contrato de aluguel do imóvel permanece no nome da empresa anterior, mesmo após a mudança de CNPJ.
Mas, afinal, o que fazer quando há a troca de CNPJ e o contrato de aluguel continua no nome do antigo locatário?
Por que a troca de CNPJ impacta o contrato de aluguel?
Quando se trata de locação comercial, o contrato é feito com a empresa (CNPJ) que o assinou. Isso significa que, mesmo que a atividade continue no mesmo imóvel, a troca do CNPJ não transfere automaticamente os direitos e deveres do contrato para o novo empresário.
Se o empresário não regularizar essa situação, ele pode enfrentar sérios problemas, como o risco de ser despejado ou perder o direito de renovar o contrato de aluguel e até o fundo de comércio (o valor do negócio que está sendo transferido).
Quais são os problemas de não regularizar o contrato de aluguel?
Se o empresário continuar no imóvel sem fazer a alteração no contrato de aluguel, ele pode enfrentar:
- Despejo por uso irregular do imóvel;
- Insegurança jurídica sobre a posse do imóvel;
- Perda do direito à renovação do contrato;
- Impossibilidade de pedir indenização pelo fundo de comércio.
O que diz a Lei sobre isso?
A Lei do Inquilinato trata sobre a substituição do locatário no contrato de aluguel. Alguns temas abordados é a cessão (transferência) do contrato e sobre quando o novo empresário pode entrar no lugar do anterior.
A lei diz que o locador (proprietário do imóvel) precisa autorizar por escrito a transferência do contrato. Se o contrato não tiver uma cláusula permitindo a transferência automática, é necessário pedir a autorização do locador.
Além disso, é permitido a troca do locatário em caso de transferência do estabelecimento empresarial, mas também exige a anuência do locador.
Como regularizar a situação?
Existem algumas soluções práticas que o empresário pode adotar para regularizar a locação comercial:
- Cessão de Contrato de Locação Comercial com Aprovação do Locador
Esta é a forma mais segura juridicamente. O processo envolve:
- A elaboração de um termo de cessão de locação comercial;
- A assinatura de todas as partes envolvidas: o antigo locatário, o novo locatário (com o novo CNPJ) e o locador;
- A atualização das garantias do contrato, como fiador ou seguro-fiança, caso o locador exija.
Benefícios:
- Garantia de segurança jurídica;
- Continuidade do ponto comercial e todos os direitos relacionados ao aluguel.
- Assinatura de um Novo Contrato de Locação Comercial
Outra opção é encerrar o contrato anterior de forma amigável e assinar um novo contrato com o locador, agora com o novo CNPJ.
Vantagens:
- O novo contrato pode trazer condições mais favoráveis, como valores atualizados e novos prazos de pagamento.
Cuidado:
- Se o empresário deseja manter o direito de renovar o contrato no futuro, é importante garantir que o novo contrato observe os requisitos legais para esse direito, como o tempo mínimo de cinco anos de locação contínua.
- Operação Irregular (Não Recomendado)
Alguns empresários optam por manter o contrato original e apenas começar a operar com o novo CNPJ, sem comunicar o locador.
Riscos:
- Despejo por infração contratual;
- Perda do direito ao fundo de comércio;
- Problemas fiscais e tributários por não atualizar o cadastro da empresa.
Dicas Importantes para Empresários
Antes de comprar um ponto comercial, é fundamental verificar a situação do contrato de locação do imóvel. Algumas ações essenciais incluem:
- Consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário para avaliar os riscos envolvidos;
- Formalizar a transferência do contrato por meio de cessão ou um novo contrato;
- Atualizar a ficha cadastral junto ao locador e, se necessário, registrar a cessão no Registro de Títulos e Documentos para dar publicidade à mudança.
Conclusão
A troca de CNPJ em um contrato de locação comercial não é um simples detalhe administrativo. Ela tem impacto direto sobre a validade do contrato de aluguel e deve ser regularizada o quanto antes.
Tomar as providências corretas é essencial para garantir segurança jurídica e proteger seu investimento no imóvel.
Se você é empresário e está passando por essa situação, busque orientação jurídica especializada para resolver a questão de forma segura.
