Se você é proprietário de um imóvel alugado e está enfrentando problemas com um inquilino inadimplente, é natural que se pergunte: como fazer o despejo do inquilino que não paga o aluguel? Neste artigo, explico passo a passo como agir, com base na lei, e o que você pode fazer para recuperar seu imóvel com segurança jurídica.

Como advogado especialista em Direito Imobiliário, atuando há anos com locações residenciais e comerciais, afirmo que, com orientação correta, é possível lidar com a inadimplência sem maiores dores de cabeça — sempre respeitando os trâmites legais.

O que caracteriza um inquilino inadimplente?

Um inquilino inadimplente é aquele que está em atraso com o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (como IPTU, condomínio, água e luz, se for o caso). A inadimplência pode ser parcial ou total, e mesmo um único mês em aberto já pode autorizar medidas legais.

A base legal para essas situações é a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Essa lei disciplina os direitos e deveres de locadores e locatários e define, por exemplo, quando o contrato pode ser rescindido e o imóvel retomado.

Como despejar um inquilino inadimplente?

A maneira correta e segura de despejar um inquilino inadimplente é por meio de uma ação de despejo por falta de pagamento, proposta na Justiça. Não se pode trocar a fechadura, cortar a água ou tomar qualquer atitude que possa configurar autotutela ou esbulho possessório — isso pode gerar indenização ao inquilino.

Nessa ação, o juiz pode conceder liminar (despejo imediato), desde que o locador ofereça caução equivalente a três meses de aluguel e o contrato esteja por escrito.

Requisitos para pedir o despejo com liminar:

• Contrato de locação escrito e assinado;
• Prova da inadimplência (boletos, extratos bancários, etc.);
• Pedido de liminar fundado;
• Oferta da caução judicial.

O inquilino terá cinco dias para pagar o débito e evitar o despejo, se for a primeira vez que estiver inadimplente.

Se o inquilino não pagar e não sair voluntariamente, o despejo será executado por oficial de justiça, com reforço policial, se necessário.

Preciso de um advogado para entrar com ação de despejo?

Sim, é obrigatório o acompanhamento de um advogado para propositura da ação de despejo. Isso está previsto no artigo 133 da Constituição Federal, que reconhece o advogado como indispensável à administração da justiça.

Além disso, apenas um profissional com experiência em Direito Imobiliário saberá preparar corretamente a petição inicial, reunir os documentos adequados, formular o pedido de liminar e acompanhar todas as fases do processo — inclusive eventuais recursos, negociações de acordo ou necessidade de despejo forçado.

Tentar resolver sem orientação jurídica pode atrasar o processo, gerar nulidades ou até mesmo colocar o locador em risco jurídico. Por isso, busque sempre um advogado que conheça a realidade do seu município e tenha atuação prática na área.

E se houver fiador ou caução no contrato?

Se o contrato tiver fiador, ele também pode ser cobrado judicialmente junto com o inquilino inadimplente. O mesmo vale para contratos com seguro-fiança ou caução em dinheiro, que podem ser executados como forma de garantir parte da dívida.

Contudo, mesmo nessas situações, o despejo não acontece automaticamente. É necessário seguir o trâmite legal, com notificação e ação judicial, caso o inquilino se recuse a sair.

Como prevenir problemas com inquilinos inadimplentes?

Algumas medidas práticas ajudam a prevenir problemas futuros:

• Faça um contrato de locação com cláusulas claras, com prazo, valores e encargos bem definidos;
• Exija garantias válidas (fiador, caução, seguro-fiança);
• Cobre sempre por escrito e guarde os comprovantes;
• Nunca aceite atrasos recorrentes ou acordos verbais;
• Em caso de inadimplência, procure um advogado imediatamente.

A prevenção ainda é o melhor remédio em locações urbanas. E, quando a inadimplência se torna inevitável, agir com rapidez e apoio jurídico é essencial.

Conclusão: como despejar um inquilino inadimplente

Se você tem um inquilino inadimplente e precisa retomar seu imóvel, saiba que a ação de despejo é o caminho legal e seguro. Com base na Lei do Inquilinato e com apoio de um advogado especialista em imobiliário, é possível resolver a situação com agilidade e evitar maiores prejuízos.

Não deixe o tempo passar nem tente resolver por conta própria. Entre em contato com um profissional qualificado e proteja seu patrimônio com segurança jurídica.