No Brasil, existe um ditado popular no direito que todo proprietário de imóvel deveria tatuar na memória: “quem não registra não é dono”. Essa frase simples resume uma das regras mais importantes do nosso sistema jurídico imobiliário (art. 1.245 do Código Civil).

Muitas pessoas acreditam que, ao assinar uma Escritura Pública ou um “Contrato de Gaveta” e pagar o valor combinado, o imóvel já é seu por direito. Elas guardam o documento e se sentem seguras. No entanto, do ponto de vista legal, elas têm apenas a posse e o direito de se tornarem donas, mas ainda não são as proprietárias de fato.

Essa diferença, que parece pequena, é a fonte dos maiores riscos financeiros que uma família pode correr. Manter um imóvel irregular é como construir um patrimônio sobre areia movediça. Neste artigo, vamos explicar, de forma clara, por que o registro é tão crucial e quais são os perigos reais de não ter seu nome na Matrícula do Imóvel.

A diferença entre Escritura e Matrícula (alerta de perigo)

Para entender o risco, precisamos esclarecer a função de cada documento:

1. Contrato de Gaveta (ou Contrato Particular): É um acordo preliminar entre o comprador e o vendedor. Ele tem validade entre as partes, mas não tem força perante terceiros. Se o vendedor falecer ou agir de má-fé, esse contrato pode se tornar uma enorme dor de cabeça.
2. Escritura Pública: É o documento oficial, feito no Tabelionato de Notas, que formaliza a vontade das partes . Ela é um passo essencial e obrigatório, mas ela sozinha não transfere a propriedade.
3. Matrícula (O Registro): Este é o “RG” do imóvel. É o documento que fica no Cartório de Registro de Imóveis e que contém todo o histórico do bem: quem foram os donos, se há dívidas (penhoras, hipotecas) e, o mais importante, quem é o dono atual.

A propriedade só é transferida quando a Escritura Pública é levada ao Cartório de Registro de Imóveis e o oficial “registra” a venda na Matrícula, atualizando o nome do proprietário. Se você apenas fez a escritura e não a registrou, para a lei, o imóvel ainda pertence ao vendedor.

Os 4 riscos reais de manter um imóvel irregular

Se o imóvel ainda está no nome do antigo dono, você está correndo perigos que vão muito além da burocracia.

1. Risco de perder o imóvel para dívidas do antigo dono

Este é o risco mais grave. Imagine que o vendedor, que ainda consta como proprietário na matrícula, contrai uma dívida trabalhista ou um empréstimo e não paga. A Justiça irá procurar por bens no nome dele para quitar essa dívida.

Ao consultar o Cartório de Registro, a Justiça encontrará o “seu” imóvel ainda no nome dele. O resultado? O imóvel pode ser penhorado e levado a leilão para pagar uma dívida que não é sua. Mesmo que você more lá há anos e tenha o contrato de gaveta, provar seu direito será um processo caro, demorado e, muitas vezes, sem garantia de sucesso.

2. O vendedor agir de má-fé e vender o imóvel novamente

Enquanto o imóvel estiver no nome do vendedor, nada o impede legalmente de vendê-lo para uma segunda (ou terceira) pessoa. Se esse novo comprador for diligente, registrar a escritura primeiro e agir de boa-fé, ele pode se tornar o dono legal no seu lugar. Você ficaria com um enorme prejuízo e teria que buscar uma indenização contra o vendedor, que a essa altura pode já ter desaparecido.

3. Impossibilidade de vender, financiar ou usar como garantia

Um imóvel irregular tem seu valor de mercado drasticamente reduzido. Você não pode “passar para frente” o que não é seu no papel.

• Venda: Nenhum comprador cuidadoso fechará negócio sem a certeza do registro.
• Financiamento: Nenhum banco aceitará financiar a compra ou a reforma de um imóvel que não está legalmente em seu nome.
• Garantia: Você não pode usar o imóvel como garantia para obter um empréstimo (hipoteca).

Em resumo, você tem um capital imobilizado, mas sem liquidez.

4. Complicações graves em herança e inventário

Quando o proprietário (você) falece, seus herdeiros precisam fazer o inventário para partilhar os bens. Se o imóvel não estava registrado no seu nome, ele “oficialmente” não fazia parte do seu patrimônio.

Os herdeiros terão um problema duplo: primeiro, eles terão que regularizar o imóvel ,o que pode envolver processos como Adjudicação Compulsória ou Usucapião, para depois poder incluí-lo no inventário. Isso torna o processo de herança muito mais longo, complexo e caro, gerando discórdia e custos que poderiam ter sido evitados.

O caminho para a segurança: a regularização imobiliária

A boa notícia é que, na maioria dos casos, essa situação tem solução. O processo de Regularização Imobiliária é o caminho para tirar seu patrimônio do risco e colocar o imóvel definitivamente no seu nome.

Seja através de uma Ação de Adjudicação Compulsória para forçar o registro quando o vendedor se recusa ou sumiu, de uma Ação de Usucapião, para comprovar a posse mansa e pacífica ao longo dos anos ou simplesmente finalizando o registro que ficou pendente, a regularização é um investimento na sua segurança.

Não trate seu maior patrimônio com descaso. Aquele sentimento de “depois eu vejo” pode custar o imóvel que você tanto lutou para conquistar.

Proteja seu Investimento

Se você possui um imóvel apenas com contrato de gaveta, escritura não registrada ou se tem dúvidas sobre a situação da sua matrícula, não espere o problema aparecer.

Nosso escritório é especialista em Direito Imobiliário e regularização de imóveis, nós te ajudamos com a estratégia mais segura e eficiente para garantir que você seja, de fato e de direito, o verdadeiro dono.

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