Você tem um imóvel alugado e se deparou com a necessidade de fazer uma reforma? Ou é proprietário e descobriu que o inquilino realizou obras sem sua autorização? Saber quem deve pagar pela reforma em um imóvel alugado é uma dúvida comum — e que precisa ser analisada com base na legislação.

Como advogado especialista em Direito Imobiliário, explico neste artigo quais são os tipos de benfeitorias reconhecidos pela lei, quem deve arcar com os custos de cada uma e como proceder corretamente para evitar conflitos e prejuízos.

Quem paga a reforma no imóvel alugado?

A resposta depende do tipo de reforma realizada. As benfeitorias são classificadas em três categorias:

• Benfeitorias necessárias: são aquelas que visam conservar o imóvel ou evitar sua deterioração (ex: consertar infiltrações, reparar telhado);
• Benfeitorias úteis: aumentam ou facilitam o uso do imóvel (ex: instalação de armários, construção de garagem);
• Benfeitorias voluptuárias: são as de luxo ou mero deleite (ex: piscina, decoração personalizada).

É determinado que, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias são de responsabilidade do locador, ou seja, do proprietário.

As benfeitorias úteis e voluptuárias, por sua vez, só serão indenizáveis se autorizadas expressamente pelo locador. Sem autorização, o locatário não tem direito de reembolso, mesmo que tenha melhorado o imóvel.

Reforma feita pelo inquilino: posso pedir reembolso?

Depende. Se a obra for necessária e o locador tiver sido avisado ou for omisso, o inquilino poderá pedir ressarcimento. Mas se o inquilino realizou obras sem autorização prévia, principalmente se forem úteis ou voluptuárias, ele assume o risco e não pode exigir qualquer valor de volta.

Ainda é reforçado: o possuidor de boa-fé (neste caso, o inquilino) tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e, se autorizadas, pelas úteis.

Portanto, o melhor caminho é sempre formalizar tudo por escrito, com autorização prévia, cláusulas claras no contrato e, se possível, registros fotográficos antes e depois da obra.

Proprietário se recusa a consertar? Veja como agir

É comum o locador não atender pedidos de reparos urgentes, como vazamentos, problemas elétricos ou riscos estruturais. Nessas situações, o locatário pode:

1. Notificar extrajudicialmente o proprietário;
2. Realizar o reparo por conta própria, se houver urgência, e depois cobrar judicialmente (preferencialmente com prova de que comunicou o dono antes);
3. Descontar o valor no aluguel, mas somente com respaldo contratual ou judicial — cuidado para não gerar inadimplência.

É imosto ao locador a obrigação de manter o imóvel em condições de uso, o que inclui realizar consertos estruturais.

Posso reformar um imóvel alugado para fins comerciais?

Em imóveis comerciais, a lógica se mantém: o locador deve manter o imóvel em condições de uso. Porém, se o locatário fizer reformas para adaptar o espaço ao seu negócio (como abrir portas, instalar divisórias ou criar acessos), essas obras só geram direito à indenização se forem autorizadas por escrito.

Além disso, qualquer modificação estrutural feita sem o conhecimento do proprietário pode ensejar até rescisão contratual por infração.

A importância de ter um advogado especialista em Direito Imobiliário

Questões envolvendo reformas em imóveis alugados costumam gerar atritos entre inquilinos e proprietários — e nem sempre a solução é simples. Por isso, contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental para:

• Redigir ou revisar contratos com cláusulas claras sobre benfeitorias;
• Notificar corretamente a outra parte;
• Ingressar com ações de cobrança ou defesa em caso de litígio;
• Evitar prejuízos por decisões precipitadas ou reformas sem respaldo.

O advogado também pode ajudar a calcular valores de indenização, analisar se houve enriquecimento sem causa e garantir que os direitos de ambas as partes sejam respeitados.

Lembre-se: tanto o inquilino quanto o proprietário têm deveres e limites legais. Buscar orientação profissional antes de agir pode evitar muita dor de cabeça.

Conclusão: quem deve pagar pela reforma em imóvel alugado?

Reformas em imóveis alugados são situações que exigem bom senso, comunicação e respaldo legal. O inquilino pode ser reembolsado por reformas necessárias, desde que haja aviso e, idealmente, autorização do locador. Já melhorias úteis ou de luxo só geram indenização se forem previamente autorizadas.

Por fim, o mais importante: não faça obras sem respaldo jurídico. Um advogado especialista é o profissional certo para orientar e defender seus interesses, seja você locador ou locatário.