Quando vemos estádios modernos como o Allianz Parque, a Neo Química Arena ou as reformas de São Januário, é fácil imaginar apenas concreto, arquibancadas e torcidas. Mas, na prática, existe uma grande engenharia jurídica e imobiliária por trás dessas construções.

Os clubes, muitas vezes com dificuldades financeiras, usam estratégias do Direito Imobiliário para transformar sonhos em realidade, e sem precisar, necessariamente, tirar dinheiro do próprio caixa.

A seguir, entenda de forma simples como isso funciona e quais contratos tornam possível a construção de grandes arenas no Brasil.

Direito de Superfície: clube cede o uso, mas continua dono

O direito de superfície é uma das estratégias mais usadas quando o clube tem o terreno, mas não o dinheiro para construir.
Funciona assim: o clube continua dono do terreno, mas autoriza que uma empresa construa e explore o espaço por um prazo longo, que pode ir de 20 a 35 anos.

Nesse período, a empresa pode realizar shows, eventos corporativos, alugar camarotes e até vender o naming rights. Em troca, ela arca com todos os custos da obra.

Um exemplo famoso é o Allianz Parque. O Palmeiras segue jogando no estádio, sem pagar aluguel e com direito à bilheteria. No fim do contrato, toda a estrutura fica definitivamente para o clube.

Concessão de Uso de Bem Público: quando o estádio é do governo, mas os Clubes administram

Se o estádio pertence ao governo, usa-se a concessão de uso de bem público.

Nesse modelo, o Estado ou Município permite que clubes ou empresas administrem o estádio por um período determinado, geralmente 20 anos.

Foi assim com o Maracanã, administrado por Flamengo e Fluminense. Eles ganharam uma licitação, se comprometeram a investir em melhorias e, em troca, podem explorar o estádio para jogos, shows e eventos.

Naming Rights: o Clube vende o nome do estádio

O naming rights é quando uma empresa paga para ter seu nome no estádio por, geralmente, de 10 a 20 anos.

Vai muito além de simplesmente colocar o nome da empresa no estádio. As obrigações contratuais incluem a exposição da marca em placas internas e externas, nas transmissões de TV, nas redes sociais do clube, nos ingressos e até na comunicação institucional dos campeonatos.

Casos famosos: Allianz Parque (Palmeiras) e Neo Química Arena (Corinthians). O valor é alto e pode ajudar a pagar dívidas, investir no time e manter as despesas do clube.

Do lado da empresa patrocinadora, o benefício é gigantesco: ela associa sua marca a uma paixão nacional como o futebol, aparecendo em todas as transmissões de jogos, notícias esportivas e nas conversas de milhões de torcedores. Por isso, as cláusulas de exclusividade, direitos de imagem e formas de exposição da marca são cuidadosamente detalhadas no contrato.

Financiamento com bancos públicos: quando o Clube faz empréstimos para construir

Alguns clubes optam por pegar empréstimos com bancos públicos, como BNDES e Caixa Econômica.

O caso mais conhecido é o da Neo Química Arena, do Corinthians. O clube financiou boa parte da construção com recursos do BNDES, com intermediação da Caixa Econômica Federal. Para garantir o pagamento, o Corinthians ofereceu como garantia suas futuras receitas, como a bilheteria dos jogos, a venda de camarotes e o próprio contrato de naming rights.

Esse modelo exige planejamento financeiro rigoroso e acompanhamento jurídico, já que envolve garantias e obrigações de longo prazo.

Transferência do Potencial Construtivo: vendendo direitos urbanísticos para financiar a obra

Uma solução criativa é vender o potencial construtivo do terreno.

Cada área da cidade tem um limite de construção. Se o clube tem um imóvel com restrições (como um prédio tombado), pode vender esse “direito de construir” para que outra empresa use em outro local.

O Vasco, por exemplo, está usando essa estratégia para arrecadar recursos para a reforma de São Januário. O clube vai transferir seu potencial construtivo para outras áreas da cidade do Rio de Janeiro, com as regras e os limites definidos pela prefeitura, e com todo o processo formalizado por escritura pública e registro em cartório.

Para o clube, isso representa uma injeção de capital sem a necessidade de vender patrimônio ou assumir dívidas bancárias. Para as construtoras, é uma forma de viabilizar empreendimentos maiores e mais rentáveis em regiões valorizadas da cidade.

O que isso tem a ver com você?

Essas estratégias não servem apenas para grandes clubes.

O mesmo Direito Imobiliário que viabiliza estádios pode ser usado por qualquer pessoa ou empresa para negociar imóveis, alugar espaços comerciais, vender terrenos com restrições ou estruturar empreendimentos.

Contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário garante segurança, evita problemas e ajuda a transformar ideias em realidade, seja para construir uma arena de futebol ou para tirar do papel um pequeno negócio.