No Brasil, é uma tradição cultural: o filho ou a filha se casa e, para ajudar o jovem casal a começar a vida, os pais ou sogros oferecem a laje ou o quintal para que eles construam sua própria casa. Parece o cenário perfeito de ajuda mútua e economia.

No entanto, o que começa como um gesto de amor familiar frequentemente termina em batalhas judiciais longas, perda de patrimônio e ruptura de laços afetivos. O ditado “quem casa, quer casa” nunca foi tão complexo quanto na situação de construir em terreno alheio.

Se você construiu ou pretende construir sobre a propriedade de um parente, este artigo é leitura obrigatória. Vamos desmistificar a regra jurídica de que “o dono do solo é dono da construção” e explicar como a regularização através do direito de laje pode salvar seu investimento.

“A casa é minha porque eu paguei os tijolos”

O maior erro que as pessoas cometem é acreditar que, por terem comprado os materiais e pago a mão de obra, a casa automaticamente lhes pertence.

No Brasil, vigora o princípio da acessão. Em termos simples, isso significa que tudo o que é construído em um terreno pertence ao dono do terreno. O acessório ,a casa de cima, segue o principal, o terreno ou a casa de baixo.

O cenário padrão sem regularização é:

1. A casa que você construiu pertence legalmente aos seus pais ou sogros.
2. Você não tem a propriedade do imóvel, apenas a posse precária.
3. Você não pode vender, financiar ou dar o imóvel em garantia.

Os riscos reais de não regularizar:

A falta de regularização documental é uma bomba-relógio. Veja os problemas mais comuns que enfrentamos no escritório:

1. O divórcio

João e Maria constroem uma linda casa na laje dos pais de João. Cinco anos depois, eles se divorciam. Maria quer a metade da casa.

• Problema: como a casa legalmente é dos sogros, ela não entra na partilha de bens do casal da mesma forma que um imóvel próprio.
• Consequência: Maria terá direito apenas a uma indenização sobre o valor gasto na construção (tijolo, cimento), e não sobre o valor de mercado do imóvel pronto. E pior: para receber, ela muitas vezes precisa processar os ex-sogros, gerando um desgaste familiar imenso.

2. O falecimento dos proprietários (inventário)

Você construiu na casa dos seus pais. Seus pais falecem. Agora, o imóvel precisa ser partilhado entre você e seus irmãos.

• Problema: legalmente, a construção faz parte do todo. Seus irmãos, que nunca investiram um centavo na sua obra, podem ter direito a uma parte da “sua” casa na herança, pois ela está incorporada ao terreno dos pais.
• Consequência: você pode ser obrigado a comprar a parte dos seus irmãos sobre a casa que você mesmo construiu para não ser despejado ou ter o imóvel vendido para partilha.

3. Conflitos familiares e venda

Seus sogros decidem vender a casa de baixo e o terreno.

• Problema: como não há registro separado, eles vendem o pacote completo (terreno + construção).
• Consequência: você pode ser obrigado a sair. Embora tenha direito à indenização pelas benfeitorias, você perde o lar.

A solução jurídica e o direito de laje

Até 2017, a situação era caótica. Felizmente, a Lei 13.465/2017 instituiu o direito real de laje.

Essa lei permite que a construção feita sobre outra edificação ganhe uma existência jurídica independente. Ou seja, é possível criar uma matrícula (registro) própria para a casa de cima, separada da matrícula do terreno.

O que muda com o direito de laje?

Ao regularizar via direito de laje, a “casa de cima” passa a ser uma unidade imobiliária autônoma.

• Propriedade real: você deixa de ter apenas direito a tijolos e passa a ter direito ao imóvel.
• Matrícula própria: você terá um documento no Cartório de Registro de Imóveis só seu.
• Liberdade: você pode vender a laje, doá-la ou deixá-la de herança para seus filhos, sem depender da vontade do dono do terreno.

Requisitos para a regularização

Nem todo “puxadinho” pode virar uma laje regularizada. A lei exige:

1. Entrada independente: a casa de cima deve ter um acesso exclusivo, que não passe por dentro da casa de baixo.
2. Isolamento funcional: as casas devem funcionar de forma autônoma (água e luz separadas, se possível).
3. Aprovação municipal: a construção deve respeitar as normas da prefeitura (posturas municipais).

Como proceder com a regularização?

Se você está nessa situação, o caminho para a paz jurídica envolve as seguintes etapas:

1. Acordo com o dono do terreno: o primeiro passo é o consenso. O proprietário do terreno, pais/sogros deve concordar em ceder o direito de laje.
2. Contratação de engenheiro ou arquiteto: é necessário fazer as plantas do imóvel, o memorial descritivo e atestar a segurança da estrutura.
3. Processo na Prefeitura: o projeto deve ser aprovado pelo município, que emitirá a certidão de regularização ou o “habite-se” da unidade autônoma.
4. Cartório de Registro de Imóveis: com os documentos necessários em mãos, o oficial do cartório abrirá uma nova matrícula para a laje.
   • A Matrícula X (terreno) continua existindo. Nasce a Matrícula Y (laje), em seu nome.

E se não for possível regularizar via laje?

Em casos onde a construção é antiga, consolidada, mas o proprietário do terreno faleceu ou sumiu, ou a prefeitura impõe barreiras burocráticas intransponíveis, pode-se avaliar a possibilidade de usucapião. No entanto, a usucapião de imóvel familiar é juridicamente complexa e depende de provar que a posse não era mera tolerância (favor) dos donos.

Direito à indenização: “Plano B”

Se a regularização não for feita e você for forçado a sair do imóvel, por divórcio ou pedido dos proprietários, a lei garante o direito à indenização se você construiu de boa-fé (com autorização).

Contudo, provar o valor gasto anos depois é difícil. Dica de ouro: guarde todas as notas fiscais de material, recibos de pedreiros, projetos e fotos da evolução da obra. Sem provas documentais, a indenização pode ser fixada em valores irrisórios.

Conclusão

Construir no terreno de parentes sem regularização é construir sobre areia movediça. A economia inicial com a compra do terreno é rapidamente engolida pelos custos de processos judiciais de família e sucessões no futuro.

O direito de laje é a ferramenta que transforma uma situação precária em patrimônio sólido. Se você vive essa realidade, não espere o conflito nascer, um divórcio ou um falecimento, para agir. A regularização preventiva é um ato de responsabilidade com o seu dinheiro e com o futuro da sua família.

Procure um advogado especialista em Direito Imobiliário para avaliar a viabilidade de transformar seu “puxadinho” em uma propriedade real e registrável.

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