Você decidiu colocar seu imóvel alugado à venda ou, como inquilino, recebeu a notícia de que a casa onde mora vai ser vendida. E agora? É aqui que entra um dos pilares mais importantes da Lei do Inquilinato: o direito de preferência.

Ignorar esse direito pode anular vendas, gerar processos de perdas e danos e travar negociações imobiliárias. Se você quer entender como vender ou comprar um imóvel alugado com segurança jurídica, este artigo é para você.

O que é o Direito de Preferência?

O direito de preferência é uma garantia legal prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), especificamente no artigo 27.

Ele determina que, caso o proprietário (locador) decida vender o imóvel, ele deve oferecê-lo primeiro ao inquilino (locatário), nas mesmas condições de valor, forma de pagamento e prazos que ofereceria ao mercado ou a um terceiro interessado.

O objetivo da lei é proteger o direito de moradia ou o ponto comercial do inquilino, evitando que ele seja surpreendido e desalojado sem ter a chance de adquirir o bem.

Direitos e Deveres: o que diz a lei?

Para o locador (proprietário)

• O dever: O proprietário não pode vender o imóvel “pelas costas” do inquilino. A oferta deve ser real e transparente.
• O direito: Se o inquilino não aceitar a proposta dentro do prazo legal, o locador fica livre para vender o imóvel a terceiros (desde que mantenha as condições ofertadas inicialmente).

Para o locatário (inquilino)

• O direito: Ter a prioridade na compra. Se o locador vender para outro sem avisar, e o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel, o inquilino pode até anular a venda e tomar o imóvel para si (depositando o valor), ou pedir perdas e danos.
• O dever: Manifestar-se dentro do prazo. O silêncio é interpretado como recusa. Além disso, se o imóvel for vendido a terceiros, o inquilino deve permitir a visitação de interessados, mediante agendamento prévio.

Passo a passo: o procedimento correto

Para garantir a segurança jurídica da transação, tanto locador quanto locatário devem seguir um rito formal.

1. O procedimento do locador: a notificação (Carta de Preferência)

Se você é proprietário e quer vender, o primeiro passo não é colocar a placa na frente da casa, mas sim avisar o inquilino. Isso deve ser feito através de uma Notificação de Preferência.

O que deve constar na notificação (art. 27, parágrafo único):

• O valor exato da venda;
• As condições de pagamento (à vista, parcelado, financiamento);
• A existência de ônus reais (dívidas, hipotecas);
• O local e horário onde a documentação do imóvel pode ser examinada.

Como enviar: A notificação deve ser inequívoca. Use meios que comprovem o recebimento, como:

• Carta com Aviso de Recebimento (AR) pelos Correios;
• Notificação via Cartório de Títulos e Documentos (a mais segura);
• Notificação Judicial;
• E-mail, desde que haja confirmação de leitura ou previsão contratual para tal.

2. A resposta do locatário

Após receber a notificação, o inquilino tem um prazo improrrogável de 30 dias para manifestar seu interesse.

• Cenário A: O inquilino quer comprar. Ele deve formalizar a aceitação por escrito dentro dos 30 dias, concordando integralmente com a proposta. A partir desse momento, o negócio é considerado fechado, e o locador não pode mais desistir sem justa causa, sob pena de indenizar o inquilino.
• Cenário B: O inquilino não quer (ou não responde). Se o inquilino não tiver interesse ou simplesmente não responder dentro de 30 dias, ele perde o direito de preferência. O locador está, então, autorizado a vender o imóvel a terceiros.

Como proceder com a venda (para o locador e terceiros)

Uma vez superada a etapa da preferência, como a venda se concretiza?

Venda para o próprio inquilino

Se o inquilino exerceu o direito:

1. Elabora-se o Contrato de Compromisso de Compra e Venda.
2. Define-se a data para a Escritura Pública e pagamento.
3. O contrato de locação é extinto pela confusão (locador e locatário tornam-se a mesma pessoa).

Venda para terceiros (quando o inquilino desiste)

Se o inquilino recusou, o locador pode vender para outra pessoa. Atenção: A venda para o terceiro não pode ser feita por um valor menor ou condições mais fáceis do que as oferecidas ao inquilino. Se o preço baixar, o locador deve notificar o inquilino novamente com a nova proposta.

E o contrato de aluguel, como fica? A venda do imóvel não encerra automaticamente a locação, mas muda as regras:

1. Regra geral: O novo proprietário (comprador) tem o direito de pedir o imóvel, concedendo ao inquilino 90 dias para desocupação.
2. Exceção (Cláusula de Vigência): O inquilino só poderá permanecer no imóvel se o contrato de locação tiver uma cláusula de vigência em caso de alienação E estiver averbado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Dicas de ouro para evitar problemas

1. Formalize tudo: Nunca faça ofertas ou recusas “de boca”. O papel (ou e-mail documentado) é sua única defesa.
2. Atenção à matrícula: Inquilino, se você quer garantir seu direito de preferência real (de tomar o imóvel para si em caso de venda irregular), averbe seu contrato de locação na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda.
3. Transparência: Locador, não tente simular valores mais altos para desestimular o inquilino. Se descoberto, isso gera nulidade e dever de indenizar.

Conclusão: O Direito de Preferência não é um obstáculo para a venda, mas uma etapa necessária. Quando respeitado, protege o patrimônio do vendedor contra processos futuros e garante a dignidade do morador.

Está inseguro sobre a documentação ou sobre o direito de preferência? A consulta com um advogado imobiliário é o melhor investimento para fechar negócio com tranquilidade.

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