Para que um contrato personalizado? Para muitos brasileiros, a compra ou venda de um imóvel representa o maior investimento financeiro de uma vida. No entanto, é surpreendente a frequência com que essas transações são formalizadas através de “modelos prontos” baixados da internet ou formulários genéricos de papelaria.

Neste artigo, explicamos por que a personalização do instrumento jurídico não é um luxo, mas uma necessidade crítica para garantir a validade do negócio e a proteção do seu patrimônio.

1. O risco dos contratos genéricos (modelos de internet)

Modelos de contrato são estruturados para situações hipotéticas e raramente contemplam as nuances de um imóvel específico ou as particularidades das partes envolvidas. Um contrato genérico pode omitir cláusulas essenciais sobre:

• vícios ocultos: problemas estruturais que não são visíveis no momento da compra;
• certidões negativas específicas: riscos de fraude à execução ou dívidas trabalhistas do vendedor que podem anular a venda;
• regras de condomínio: particularidades sobre uso e multas que variam em cada edificação.

O uso de minutas padronizadas ignora as especificidades de cada transação, criando lacunas jurídicas que comprometem a segurança do negócio e podem resultar em perdas financeiras severas em caso de litígio. Isso não aconteceria com um contrato personalizado.

2. Adequação às mudanças legislativas recentes

O Direito Imobiliário é extremamente dinâmico. Recentemente, tivemos mudanças profundas com a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que estabeleceu critérios rígidos para a retenção de valores e prazos de devolução.

Modelos antigos costumam conter cláusulas de retenção abusiva que hoje são anuladas automaticamente, gerando prejuízo ao vendedor. É vital que o contrato reflita o equilíbrio previsto nesta norma.

Da mesma forma, os impactos da reforma tributária nos contratos de locação e venda introduziram o IVA Dual, exigindo que contratos modernos prevejam mecanismos de reequilíbrio econômico ou repasse tributário para evitar que a carga tributária consuma a margem de lucro imprevista.

Um contrato personalizado garante que as cláusulas estejam em total conformidade com a jurisprudência mais atual dos tribunais superiores (STJ e STF). Como as decisões dos juízes mudam conforme a sociedade evolui, um contrato baseado em modelos de anos atrás pode estar fundamentado em interpretações já superadas, tornando-o ineficaz.

O contrato personalizado evita que uma penalidade seja considerada abusiva, permitindo graduar a pena de acordo com o dano real. Isso torna a cláusula defensável perante um juiz e impede que ela seja anulada no futuro, uma prevenção que gera economia financeira real ao evitar custos com honorários de sucumbência e litígios que podem durar décadas.

3. Cláusulas de saída e penalidades equilibradas

Em negócios de alto valor, o descumprimento de uma das partes pode gerar prejuízos catastróficos. O contrato personalizado permite detalhar:

• multas rescisórias proporcionais: ajustadas ao valor do sinal e às perdas e danos reais;
• condições suspensivas: o negócio só se concretiza se, por exemplo, o comprador conseguir a aprovação do financiamento bancário em um prazo determinado;
• responsabilidade por débitos anteriores: definição clara sobre IPTU, taxas condominiais e contas de consumo até a entrega das chaves.

Para entender como a falta de clareza contratual pode levar a medidas extremas, veja nosso artigo sobre os procedimentos legais em casos de inadimplência.

4. A proteção do vendedor e do comprador

Cada lado da transação possui receios distintos que um contrato padrão não resolve:

• para o comprador: a prioridade é a segurança jurídica. O contrato deve garantir que o imóvel está livre de ônus e que não há riscos de perda da propriedade (evicção);
• para o vendedor: o foco é a garantia de recebimento. Cláusulas de alienação fiduciária ou reserva de domínio podem ser inseridas para assegurar que o pagamento seja integralizado.

Em um contrato personalizado pode-se aprofundar e proteger os receios de ambas as partes, protegendo os dois lados.

5. O papel do advogado especialista

A redação de um contrato personalizado por um advogado especializado em Direito Imobiliário funciona como um “seguro preventivo”. O profissional realiza a due diligence (auditoria) das partes e do imóvel antes mesmo de redigir a primeira linha do documento.

Na Cerqueira Ramos Advocacia, prezamos pela construção de instrumentos que reflitam a vontade real das partes, antecipando conflitos que poderiam durar anos no Judiciário. Você pode conferir mais dicas sobre gestão patrimonial em nossa seção de artigos especializados.

Conclusão

Economizar na elaboração de um contrato personalizado na área imobiliária é um erro que pode custar cem vezes o valor dos honorários advocatícios. Um documento bem redigido é o que separa um investimento de sucesso de um pesadelo judicial.

Se você está prestes a assinar um compromisso de compra e venda ou uma promessa de permuta, certifique-se de que aquele documento foi feito sob medida para a sua realidade.